Studiu: Unde este cea mai bună zonă să locuiești în București? Drumul Taberei bate Cotroceniul la raportul calitate-preț

Indicele preț-calitate

,,Deja există, la nivelul pieței, date despre cartierele cele mai sigure, mai aglomerate, mai moderne sau cele mai ieftine. Indicele calitate-preț merge mai departe de atât și ia în considerare zece factori de analiză a calității imobiliare a unei zone, cât și prețurile comparabile per mp util pentru construcții noi, iar de aici apar și surprizele. Cu cât indicele la nivel procentual este mai mare, cu atât echilibrul dintre calitatea zonei și prețul aferent imobilelor noi este mai bun – aceasta reflectându-se într-o investiție profitabilă pentru un potențial cumpărător. Astfel, punând ȋn balanță toate aceste elemente, am conturat un top al zonelor din București care să ȋi ajute pe cei care vor să se mute sau să investească inteligent ȋn domeniul imobiliar, ȋn Capitală”, spune Cristian Nicola, fondatorul Investpoint. 

Cei 10 factori de analiză a calității luați ȋn considerare de către specialiștii Investpoint ȋn realizarea topului sunt enumerați mai jos (factorii au punctaje de la 1-minim la 10-maxim): 

1. procentul de spațiu verde al zonei (parcuri, zone înverzite);
2. ȋn cât timp se poate ajunge la cea mai apropiată stație de metrou;
3. distanța față de Piața Victoriei – conectivitatea față de centrul Bucureștiului (zona centrală de birouri);
4. distanța (în minute de mers pe jos) de cel mai apropiat hipermarket;
5. valoarea accelerației solului în cazul unui seism major (conform hărții de risc seismic București);
6. nivelul de zgomot mediu la nivelul zonei, în special pe timp de noapte (conform harta zgomotului pe timp de noapte de pe site-ul PMB);
7. densitatea medie pe mp pe zonă (nivelul aglomerării urbane);
8. numărul construcțiilor noi din zona analizată (ex: 30% dezvoltat între 1960-1990, 60% dezvoltat 1990-2010 și 10% dezvoltat între 2010 și 2020);
9. numărul de unități de învățământ (grădinițe, școli, universități) ce deservesc zona;
10. numărul de spitale/policlinici ce deservesc zona. 

Ȋn ceea ce privește prețurile medii pentru apartamente noi de două camere, cele mai ieftine apartamente se găsesc în cartierele Chiajna-Roșu, Ferentari și Popești Leordeni.

Costurile pe metru pătrat util sunt de 840 Euro, 980 Euro, respectiv 1.040 Euro. Aceasta ȋn timp ce prețul mediu pe București, pentru apartamentele noi, de două camere, este de 1.640 Euro/mp. 

Cele trei zone din București cu cel mai bun standard al locuirii, din punct de vedere imobiliar, sunt Cotroceni, Primăverii și Herăstrău.

Principalele elemente care au stat la baza ȋntocmirii acestui clasament sunt procentul de spațiu verde al zonei, distanța față de metrou, centru, hypermarket, riscul seismic și nivelul de zgomot al cartierului, aglomerarea urbană, vechimea construcțiilor precum și abundența sau absența unităților de învățământ și a policlinicilor/spitalelor. 

De ce țin bucureștenii cont atunci când ȋși aleg locuința?

,,Din experiența studiilor de fezabilitate efectuate de-a lungul anilor, am observat că obișnuința este cel mai important factor în alegerea unei locuințe. Astfel, dacă o persoană s-a obișnuit în zona Romană-Victoriei și s-a familiarizat cu magazinele, parcurile și zonele de interes ale cartierului, este foarte dificil să facă mutarea spre Popești-Leordeni sau Chiajna-Roșu – chiar dacă nivelul prețurilor nu este comparabil. Un exemplu elocvent se referă la persoanele în vârstă, ce preferă să locuiască în cartierele centrale ale Bucureștiului, în locații scumpe, dar neamenajate, în ciuda raționamentului care ne arată că dacă s-ar muta spre o zonă periferică ar avea destui bani pentru un apartament nou și ar rămâne cu un surplus de lichidități. Pentru aceștia, calitatea vieții în zonele centrale nu poate fi compensată cu sumele de bani sau confortul interior al unui apartament nou în zonele periferice ale Bucureștiului”, explică Cristian Nicola, fondatorul Investpoint. 

******************************************************************************

Investpoint este o companie de consultanță ȋn domeniul imobiliar, cu o echipă formată din specialiști cu o vastă experiență de lucru. Investpoint oferă servicii precum: tranzacții imobiliare specializate, evaluări imobiliare și de afaceri, studii de fezabilitate și dezvoltare, consultanță ȋn analiza de cashflow și investiții imobiliare. Cristian Nicola, fondatorul și CEO-ul Investpoint, activează ȋn sectorul imobiliar ȋncă din 2007, iar din 2016 este și lector ȋn cadrul ANEVAR.